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        為什么中國房價上漲了31年就不敢讓它崩盤

        泉州印刷網    2017-5-25 13:45:04   來源:福州印刷


        房價波動,按經濟學原理是市場供求關系表現。事實上,中國房價一直以來都深受“政策市”、“計劃市”的無形之手控制,市場化排除在外,導致房價不斷的上漲,暴漲。許多唱空中國房地產的國內外專家學者無一不失敗,最后一次又一次的預測錯誤或者是落荒而逃。盡管使用房價收入比、去庫存周期、租金回報率、商品空置率去證明房地產存在巨大的泡沫,會崩盤、會暴跌,甚至采取日本、美國的大量案例去說明,中國房價存在嚴重的泡沫,一定會崩盤。 

        恰恰相反的是自1987年 -2016年,除1997年、1999年、2008年房價負增長的小幅度回落與2014年小幅度上漲外,房價一直都是穩定的上漲,甚至暴漲。結果到現在,中國的房價還沒有暴跌,還沒有崩盤,一二線城市暴漲,三四線城市也沒有崩盤,僅僅是下降。為什么會這樣?因為中國房地產是政策市、計劃市,中國-政-府絕對不會容忍的,也不敢放任的。個中的原因,大家懂的。 

        首先讓老謝帶大家一起來看看,過去31年,中國房價上漲、暴漲的因素究竟有那些值得我們去研究、注意的。根據影響的大小,老謝就來一個排隊。其一是貨幣超發,即M2與信貸新增量寬松及加杠桿、低首付。其二是土地管理法。即招、拍、掛,貨幣補償市場安置與地價上漲、地王。其三是收入翻倍增長與城市發展不平衡。即富人越來越多,集中于少部分主要城市。其四是土地制度與保障房制度。住宅土地供應減速與保障房大躍進建設。即保障房占住宅指標過多與新增住宅土地減少及地方政府賣地管控模式。 

        其五是經濟發展模式與增長模式的弊端。即投資型經濟發展思想與房地產作為經濟增長的火車頭、引擎器、驅動力,新型城鎮化就是最好說明。其六是高成本。即高稅費、高利率、高人工、高補償、高地價、高配建。其七是政策市。即供不應求、需求旺盛,住宅供應與庫存不足。其八是投資渠道窄。即股市、債市、期貨市、理財市、金市、匯市風險大,唯有樓市。其九是人民幣貶值。即保值增值。其十是分稅制。即地方需要土地與房地產稅費收入,需要還債。 

        其次是老謝帶大家認識下房價暴漲幕后的十大黑手。第一是中國政-治-體-制(政-治-業績-監督不當、法律缺位)。第二是中-國-經濟體制-經濟增長與發展模式、城鄉二元戶籍制、土地制度-高地價(國-家土地、壟斷土地供應、土地出讓招、拍、掛)、財政制度-高稅費(中-央6:4地方)、住房制度(保障房制度不完善、高房租)、投資制度(投資渠道少)。第三是央行-貨幣超發、通貨膨脹[熱錢瘋狂]、流動性過剩、人民幣貶值。 

        第三是銀-行金融機構-高利率。第四是地-方-政-府-政績觀、土地財政、房地產稅費。第五是代理公司、中介機構-高利率。鏈家約有2100億元使用了杠桿成交,房天下大約2000億元,我愛我家大約也有800億元。第六是場外配資機構-高利率(小額貸款公司、互聯網金融平臺、自買自賣轉按揭、首付貸、眾籌、P2P)。第七是外資投資機構-信托、基金、保險、證券。第八是中國民間、香港炒房團。第九是商品房預售制、房地產項目資本金制。 

        第十是房企、買房人自己、城鎮化、媒介、丈母娘、消費觀、熱錢。說明政-府、產業、富人、企業和房地產之間的特殊關系,導致各個渠道都想在房地產這塊肥肉上狠狠賺一筆,從政-府賣地,到中間開發商運作,銀行、材料、建筑商的加入、再到最終的售樓銷售,最后到把房子賣到購房者,期間經過了眾多的中間環節和把控。正是由于環節層層過濾,最終導致開發商的油水越來越少,拿地也越來越緊張,房價越來越高。 

        最后讓老謝告訴你,房地產火爆與暴漲背后的邏輯關系,是如何運行的。如果按照正常的經濟學基本原理,目前中國房地產庫存創歷史新高,市場屬于供大于求。在中-央-去庫存的供給側改革指導,房價應該是降價,不是瘋狂的漲價。為什么沒有按照正常的經濟學邏輯降價反而漲價,原因在于非市場的、非正常的中國經濟運行邏輯:即產業與金融、債務與政-府、匯率與人民幣之間的關系。一旦房地產不行了,必然爆發連鎖反應危機。 

        2015年中國經濟速6.9%、2016年的6.7%已經跌到25年、26年首次、再次最低增長,首次進入經濟增速“6時代”速度,未來五年相信中國經濟必然沖出重圍,打破困難局面,實現6.5%-7%的經濟增長。不過,中國經濟依然存在巨大嚴重的問題。2015年12月中-央-經濟工作會議與2016年3月5日政-府-工-作-報-告提出,去杠桿、去庫存、去產能、降成本、補短板的重點工作,說到底還是因為整個經濟系統和金融系統的風險馬上要爆發了。 

        2016年房地產行業11.76萬億的銷售額,哪個產業的營業額比房地產更高,汽車、鋼鐵,或者其他任何一個產業,沒有比房地產更多的。如果說它不是支柱產業,什么是支柱產業? 

        這揭示了中國經濟的這種尷尬:過去29個月里,我們把美利堅曾經奏效的救世良方挨個體驗了一遍:1:凱恩斯主義的政-府-刺激需求。2:馬歇爾計劃。3:克林頓的互聯網+、萬眾創新。4:弗里德曼的貨幣供給理論。5:里根的供給側改革,還有股市熔斷制。最后又回到我們熟悉而且的房地產拉動經濟上……這就是老謝一直判斷的中國經濟重返房地產時代的最好證明。全國城市建成區有4.48萬平方公里,占全國國土面積的0.33%,可以看看這0.33%國土面積上產生了多少GDP。 

        中國經濟指標顯示,中國經濟已到了最危險、最危機時刻。其一是PPI連續經歷54個月的斷崖式下跌。五年來中國PPI首次轉正,到2016年9月PPI同比增長了0.1%,結束了自2012年2月份以來的54個月度同比下滑。其二是占GDP三分之一的外貿出口基本沒有了,甚至成了負數。從以美元計價數據來看,2016年11月份出口增速實現由負轉正,回升至同比0.1%的正增長。其三是大部分制造業工廠都關閉。其四是鋼鐵、化工、水泥等重化工業基本全軍覆滅。 

        其五是消費在勉強地支撐著,但這只是人們維持基本的生存所必需,隨著經濟的下滑,消費早晚也會下跌的。經濟嚴重下滑必然傳導到金融系統,而金融系統的最大危機,不在股市,不在居民住房貸款,也不在企業貸款,而在地方政府債務。根據中國社科院的數據和估算,地方政府債務規模大概是30萬億左右,這還只是審計數據,而不是財務意義上的數據,地方政府的債務規模到底有多大,只有天知道。 

        這是一個黑洞,也是一顆定時炸彈,一旦處理不當,真有可能爆發系統性風險。除了政府信譽受損之外,整個銀行系統都可能崩潰。 

        根據研究報告顯示,這些地方債務90%以上是以政-府-財-政收入信用,或以相應資產收益作為擔;虻盅旱男问酱嬖,融資對象是銀行、信托、證券、保險等機構。融資渠道包括融資平臺貸款、信托融資、城投債等。在平臺貸監管收緊后,一些地方變相融資的行為愈演愈烈,不少地方通過信托貸款、融資租賃、售后回租、發行理財產品、墊資施工等方式變相融資。如何化解這些風險呢?當時決策者有幾種設想,第一種是央行直接出錢購買地方-政-府的債務,印鈔票給銀行。 

        毫無疑問,這就是赤裸裸的量化寬松,這樣做的結果就是貨幣貶值,通貨膨脹。第二種方案是地-方-政-府和銀行商量,債務延期。但延期并不利于債務總量的控制,也許債務會越滾越大,這個方案也被否決。第三種方案就是債-務-置-換,發新債,還舊債,但是時限拉長,利息降低,F在走的就是第三種方案,2015年的債務置換還比較順利,一些銀行因為第一次跟地方-政-府-過招,都比較聽話。但隨著債務置換規模越來越大,銀行和地-方-政-府的博弈也進一步升級。 

        財政部要求2016年地-方-債-置-換與新增規模將達到6萬億,三季度前完成置換。有條件的地方,可以提前置換,可以全部置換。但是,上市公司,它們也有利潤和績效考核啊。這時,銀行反應過來了,你地方政府這是得寸進尺啊,你違約在先,還不了債務,現在還出個主意要換成利息更低,期限更長的,而且逐漸置換還不行,要求超額提前置換,那我銀行肯定不干啊。于是,很多銀行在跟地方政府博弈過程中,協商說,你不要置換了,還是給你延期吧,利息還是按照原來的。通過條款設計,恩威并用,讓地方政府選擇延期而非置換,銀行其實想走的是第二種方案。 

        財政稅收逐年下滑,債務成本越來越高,銀行又不想債務置換了,這時,地-方-政-府快扛不住了,95%的省會直轄市是靠土地償地方債的,一大半的債務要靠土地財政來償還。為了讓債務置換順利推進,為了讓整個風險地雷不被引爆,有高人出了一計:貨幣放水,拉高或穩定資產價格,營造債務置換的寬松環境。 

        接下來就是我們看到的,2016年1月新增貸款2.51萬億,創歷史新高,大部分進入地產和投資領域。 

        緊接著房貸首付比例下降,交易稅費下降;北京上海深圳南京杭州等一線城市房價大漲。降低首付其實就相當于增加杠桿,為什么在宏觀層面降杠桿、去產能、去庫存的形勢下,要讓房地產提高杠桿呢?從周-小-川在G20上海財長會議上支持房產貸款提高杠桿的表態中,你聽出了其言外之意嗎?在整個銀行貸款中,房貸是最優質的資產,壞賬率最低,這說明中國的老百姓是最守信用的,他們寧可省吃儉用,整天吃方便面,都不愿意拖欠銀行的欠款。 

        想來想去,只有這塊可以用來提高一下杠桿了,于是就各種救市措施紛紛出臺。但我們應該看明白,這次救市,救的不是房地產,而是地-方-政-府,是地-方-政-府的30萬億債務,是政-府的信譽和中國整個金融系統。只有房產價格上升了,其他資產價格也跟著上升或保持穩定,抵押品的估價也上升了,政-府的土地好賣了,財政稅收也上升了,跟銀行的議價能力就上升了,債務置換也就順利了。很多地-方-政-府的身家性命,都取決于房地產價格,房價一旦下跌,意味著土地價格和其他資產價格也一并下跌,土地賣不出去,抵押品價格下跌,這會導致政-府-信-用違約,銀行逼債。 

        接下來的后果大家可以想象,地方政府一旦違約,將紛紛成為被告,信用掃地,這一現象政府愿意看到嗎? 

        老謝一直強調,當前中國經濟最嚴重的問題主要表現為:第一是產能嚴重過剩,即面臨失業與企業破產、制造業的危機。第二是房地產庫存,即三四線城市庫存與堰塞湖及金融。第三是匯率,即人民幣貶值與美聯儲加息危機。第四高杠桿債務,即貨幣超發與地方債務及高杠桿危機。第五是人口紅利嚴重下降,即人口增長拐點與人口老齡化危機。 

        第六是投資和出口已經嚴重透支,即經濟驅動器、引擎力熄滅。而房地產是連接中國經濟上的“產業、金融、人民幣、債務”最關鍵的一環。而中國經濟最核心的問題就是房地產、債務、匯率。債務問題最核心的是地-方-政-府、銀行,房地產問題最核心的是銀行和房地產公司。匯率問題最核心的就是人民幣貶值與美元升值。 

        老謝告訴大家,為什么說房地產是解決中國經濟最嚴重問題的最關鍵殺手锏?樓市和股市就兩朵中國特色的奇葩,是中國印長機器的發動機,是中國吸血、吸金的兩大合法工具,其中綁架了太多的利益關系和政治因素,其發展本來就是畸形和變態的。第一是房地產與產業,即房地產與產能過嚴重過剩。產能嚴重過剩即面臨失業與企業破產、制造業的危機。市場表現在鋼鐵、煤炭、水泥、船舶、鋁業等十大核心制造業,還有其他產業。 

        產能嚴重過剩最主要原因是需求不足與供應過剩,其中需求不足就是出口下降與房地產需求嚴重下降及政府基建投資不到位,說明房地產涉及到相關60個產業左右,直接影響到產能的需求,如果房地產下行了,肯定會導致產能過剩。因此,房地產業調整期時,加上制造業去產能、股市去杠桿,房地產業復蘇關系到就業穩定、企業穩定。 

        第二是房地產庫存與金融。即三四線城市庫存與堰塞湖。目前一線、強二線城市房地產不存在庫存壓力外,三四線城市存在嚴重的房地產過剩。如果不能有效化解房地產庫存過剩,非常容易爆發中國經濟“多米諾骨牌”現象,首當其沖的首先是房地產企業,死的最快就是毫無反擊之力的、無抗跌風險的中小房企。再就是中型的房企、大房企。接著就是上市房企。然后是銀行體系,然后因為銀行系統的問題,必然導致系統性的金融危機問題。 

        第三是房地產與匯率,即人民幣貶值、美元置換與美聯儲加息及匯率崩盤危機。RMB匯率下跌,引起國際經濟震蕩,導致中國出售美國國債。在石油國家經濟出現嚴重困難的情況下,如果中國再出售美國國債,那么必然引起美國國債的連鎖反應。而美元出現下跌,導致中國的RMB匯率暫時穩定。 

        匯率問題不是大量的熱錢外流,而是中國老百姓擔心RMB貶值進行大量的美元置換,這才是中-國-政-府擔心的根本。如果存在銀行的50萬億RMB存款其中有 1/10進行置換,估計中國政府就坐不住了,就可能導致中國的外匯崩盤。因此,需要把老百姓的存款鎖在籠子里面,最好的辦法就是釋放出來刺激經濟增長?墒,什么產業有這樣的功能,就是容器的最大限度。 

        目前股市不行了,唯有房地產業,這才是承接貨幣之水的產業容器。第四房地產與高杠桿債務,即貨幣超發與地方債務及高杠桿危機。中國的債務敞口到底多大,沒有人清楚,有的說30萬億,有的說50萬億。但是目前中-央-政-府允許的地方政府債務進行置換,實際上已經說明我們存在著嚴重的債務問題。 

        中國的債務問題主要表現在地-方-政-府和企業,尤其是制造業的企業和地-方-政-府,目前明顯處于高杠桿債務危機的利劍之下,而還債的關鍵就是房地產業,其中土地儲備與土地收入及房地產稅費收入。中國-政-府已經就債務問題推出了債務置換問題,但是債務置換目前因為銀行系統的問題而無法有效執行下去。因此,地方政府在債務上就存在較多問題,如何解決呢? 

        唯一可以解決的辦法就是把房地產業做大做強,地-方-政-府最核心的資產是土地。其中地價則是土地最值得關心的問題。由于土地制度與地方政府供地的控制,導致不斷抬高土地資產價格。而抬高土地資產價格的關鍵就是房價要上漲,而且是迅猛地上漲,這樣政府才能有效提高資產價格,才能和銀行進行有效的債務置換。同時,消滅通貨膨脹與防止貨幣流入其他非實體產業,這就是房地產“一業四用”的最好辦法。 

        第五是房地產與人口紅利嚴重下降,即人口增長拐點與人口老齡化危機。人口紅利急劇下降已經深深影響到中國經濟增長、需求的增長。雖然機器人、無人飛機可以替代人工,但是短時期內無法大規模替代,因此必然導致勞動人口短時期內緊缺的問題。因此,雖然中國的市場出清必然導致大量人口失業,但是我們的勞動人口缺口很大,尤其是服務業,未來2-3年缺口會更大。 

        最放的辦法就是解決通過房地產作為橋梁過渡,放開戶籍制度與計劃生育制度,戶籍限制取消與二孩政策就是最好的說明,而房地產不僅可以吸引人口,還可以增加居民,還可以解決落戶的等問題。 

        第六是房地產與投資、出口已經嚴重透支,即經濟驅動器、引擎力熄滅。目前看,需求側的投資、出口已經到了極限,投資已經沒有邊際效應,而出口因為全球經濟緊縮、RMB匯率等問題已經出現負增長。因此,需求側的傳統投資、出口、消費已經無力推進中國經濟的發展,尤其是投資、出口,F在穩增長的關鍵還是房地產與政府基建,關鍵是可以起到拉動產業的作用。目前全球經濟形勢也必然影響中國經濟,首先是美國經濟可能出現衰退,其次是歐洲、日本經濟不振,其必然影響中國的出口。 

        再者,TTP/TTIP的實施,必然對中國的貿易帶來巨大的負面影響。雖然看好中國經濟必然從L型經濟模式中走出來,必然不會陷入中等收入陷阱,但是中國經濟依然存在巨大嚴重問題。 

        目前看,中-央-政-府的供給側改革是非常正確的方式和方法,但是因為中國的政府體系問題,供給側改革結果到底如何,我們還需要拭目以待。雖然供給側方案是國家政府進行經濟改革的核心方案,但是其是長期的解決方案,在經濟下滑嚴重的情況下,必須增加需求端的需求。其一是最核心當然是支柱產業的房地產,而房地產已經占據國家經濟總額的40%以上。因此,在進行供給側改革的時候,必須適當擴大總需求,尤其是房地產產業。 

        其二是雖然實體經濟存在流動性緊張問題,但是市面上流動性是非常寬裕的,同時又遇到資產配置荒等問題,導致很多企業、個人、家庭目前無法有效配置高收益資產,而房地產恰恰是滿足眾多高凈值用戶的資產配置需求,目前房地產熱潮恰恰就是風口。其三是各種新的金融模式,如眾籌、房地產中介金融等,也起到相當關鍵的作用,這和之前的美國房地產貸款機構類似,起到了高桿杠的資金配置作用,使得根本無法首付的人群也能夠買上房,但是桿杠比例已經達到10-20倍。 

        這九個原因就是房地產熱潮的背后邏輯:政-府-需求、外匯管理要求、需要適當擴大總需求以及資產配置要求、金融資金需求導致了2016年初在去庫存背景下的房地產熱潮,雖然是和去庫存背景相背離的,但是也是符合背后的邏輯關系的。這能夠長期持續下去嗎?短期看,肯定有效,但是10年之后呢,是不是還是要靠房地產去拉動經濟增長?按照城鎮化率與住房需求看,房地產依然是中國經濟增長的火車頭

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